Antes de comprar una casa, departamento, terreno o local, conviene considerar los gastos que normalmente no cubre el crédito hipotecario, como: escrituración, avalúo, gastos del trámite del crédito y algunos impuestos, entre ellos el ISAI.
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) se genera cuando adquieres un bien inmueble y se paga como parte del proceso de escrituración. En algunos estados también lo llaman traslado de dominio, porque formaliza el cambio de propietario.
¿Cuándo se paga y quién debe pagarlo?
En la compraventa de un inmueble pueden existir obligaciones para comprador y vendedor, pero el ISAI normalmente lo paga el comprador y se cubre al momento de escriturar. Por lo general, la notaría calcula, retiene y enterará este impuesto dentro de los gastos de escrituración.
Aunque cambia según el estado, lo más común es que el ISAI se calcule con base en el valor más alto entre:
- Precio de compraventa
- Avalúo comercial
- Valor catastral
Ese valor sirve como base para aplicar la tarifa correspondiente.
¿El porcentaje es el mismo en todo México?
No. La tasa varía por estado y, en algunos lugares, puede ser una tarifa progresiva (depende del valor del inmueble). Por ejemplo, en CDMX suele manejarse por rangos y fórmula (cuota + factor sobre excedente), no como un “porcentaje fijo”.
¿Hay casos en los que no se paga ISAI?
Existen situaciones específicas donde puede haber exenciones o tratamientos distintos (por ejemplo, ciertas donaciones o figuras legales). Esto depende del estado y del caso, así que lo correcto es revisarlo con la notaría y asesoría fiscal cuando aplique.
Certeza jurídica: por qué no conviene comprar “solo con contrato privado”
A veces se intenta comprar con contrato privado sin formalizar ante notario ni registrar el cambio ante el Registro Público de la Propiedad. Eso es riesgoso, porque mientras el traslado de dominio no se formalice, puede haber problemas para acreditar la propiedad o defender tu patrimonio.
Por eso, si vas a comprar, lo más seguro es hacerlo con un proceso formal (y si aplica, con crédito), ya que normalmente se revisa que el inmueble esté en orden antes de avanzar.
Cómo ahorrar y comprar con más seguridad usando un crédito hipotecario
Si piensas comprar con hipoteca, una buena estrategia es revisar varias opciones y elegir la que más te convenga por tasa, comisiones, plazo y mensualidad, sin descuidar los gastos de cierre como el ISAI.
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